中国房地产市场的发展趋势是什么?房地产市场现状分析

中国房地产市场的发展趋势是什么?2021年,中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变,全年规模仍保持较高水平。

中国房地产市场的发展趋势是什么?房地产市场现状分析

中国房地产市场的发展趋势是什么?

2021年,中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变,全年规模仍保持较高水平。9月底以来,中央及各部委连续释放维稳信号,信贷环境边际改善,房企融资环境逐步转好,但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程,按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。2022年,我国经济面临新的下行压力,房地产市场将会怎样变化,购房者置业情绪能否恢复?

新建住宅方面,2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%,为近七年最低水平。其中上半年市场表现平稳向好,下半年以来市场持续降温,累计涨幅明显收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%,为近七年最低水平,较2020年收窄1.02个百分点。

上半年,新房市场平稳向好,百城新建住宅价格累计上涨1.70%,较2020年同期扩大0.43个百分点;下半年以来,随着调控政策和信贷环境的持续收紧,市场预期逐渐转变,百城新房市场不断降温,价格环比涨幅持续收窄,11月、12月连续下跌。下半年百城新建住宅价格累计上涨0.73%,较上半年收窄0.97个百分点,较2020年同期收窄1.43个百分点。单12月来看,百城新建住宅均价16180元/平方米,环比下跌0.02%。

从涨跌城市个数看,自2021年6月起,百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势,至12月,百城中价格环比下跌的城市有58个,较11月增加5个,为年内最高。

分梯队来看,各梯队城市下半年以来新房价格涨幅均呈下行趋势。2021年,一线城市新建住宅价格累计上涨2.43%,涨幅较2020年收窄1.50个百分点,其中下半年以来环比涨幅快速下行,11月由涨转跌,12月继续下跌;二线城市价格累计上涨2.52%,涨幅较2020年收窄1.15个百分点,其中12月环比上涨0.03%,处于年内较低水平;

三四线代表城市价格累计上涨2.31%,涨幅较2020年收窄0.18个百分点,6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄,12月转跌。百城二手住宅价格方面,下半年以来市场热度明显回落,价格环比涨幅快速收窄,四季度以来环比连续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年,百城二手住宅价格累计上涨3.27%。具体来看,上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%;

下半年以来,二手房市场快速降温,百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。下半年,百城二手住宅价格累计上涨0.70%,较上半年收窄1.86个百分点。单12月来看,百城二手住宅均价为15999元/平方米,环比下跌0.08%,连续三个月出现下跌,且跌幅持续扩大;另外,下半年以来百城二手住宅价格环比下跌的城市数量也逐月增加,12月达71个,较11月增加3个。

综合来看,2021年上半年,百城新建住宅价格涨幅较2020年同期有所扩大,二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来,受调控政策和信贷环境收紧影响,新房和二手房市场降温;部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响,二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来,信贷政策边际宽松信号不断释放,调控政策边际调整预期不断增强,但市场下行预期短期内仍难以改变,12月市场价格仍呈现下跌态势,百城新建住宅价格环比连续2个月下跌,二手住宅价格环比连续3个月下跌。

成交规模:交易量“前高后低”,下半年市场活跃度骤降,重点城市全年销售规模同比小幅增长根据统计局数据,2021年1-11月,全国商品房销售面积已达15.8亿平方米,销售额达16.2万亿元,同比增速分别为4.8%、8.5%。11月,全国市场保持低温运行,全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%,连续四个月保持两位数下降,但受信贷环境边际改善等因素影响,同比降幅分别收窄7.7和6.3个百分点。

2021年,重点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长,绝对规模仅次于2016年同期,但下半年市场明显降温,下半年成交规模降至2015年以来同期最低水平。据初步统计,2021年,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3324万平方米,同比增长4.6%,其中下半年同比下降超20%。

具体来看,上半年,房企积极推盘抢收回款,一线及热点二线城市需求率先得到释放,随后热点区域市场热度传导至周边三四线城市,整体市场规模大幅增长,重点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%;

三季度,各地调控政策持续加码,购房信贷额度偏紧、放款时间延长,政策效果显现,市场活跃度回落,整体成交规模为近四年同期最低水平,同比降幅接近两成;

四季度,市场继续低温运行,重点城市成交面积同比降幅均超两成(已连续5个月降幅超两成),房地产信贷环境虽有改善预期,但购房者置业情绪并未出现明显好转。房企在资金压力较大及年度业绩目标下,加大项目营销力度,但整体效果亦不明显。

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